Huslejenævnet

Efter §§ 35 og 36 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene nedsættes et huslejenævn til afgørelse af sager efter lejeloven og boligreguleringsloven. Flere kommuner kan i fællesskab etablere fælleskommunale huslejenævn.

Hvad er et Huslejenævn?

Huslejenævnet i Gladsaxe Kommune er et tvistnævn, som kan træffe afgørelse ved uenighed mellem lejer og udlejer, når det lejede anvendes helt eller delvis til beboelse, og lejemålet er beliggende i privat udlejningsbyggeri. Nævnet træder kun i funktion, hvis en lejer eller udlejer indbringer en sag. Nævnet tager aldrig sager op af sig selv.

Huslejenævnet består af 3 personer med teoretisk og praktisk indsigt i boligforhold.

Formanden skal være jurist og bliver udpeget af Statsforvaltningen efter indstilling af byrådet. De to øvrige medlemmer vælges af Byrådet efter indstilling af hhv. de større udlejerforeninger og lejerforeninger i kommunen. De skal begge være kendt med huslejeforhold. 

I sager om husordensovertrædelser udvides nævnet med en social sagkyndig person, som er udpeget af byrådet.

Der udpeges tillige stedfortrædere.

Udpegningen følger den kommunale valgperiode.

Hvilken kompetence har Huslejenævnet?

Huslejenævnet træffer især afgørelse om:

  • Lejens størrelse, herunder reguleringen af huslejen.
  • Forhåndsgodkendelse af fremtidig leje.
  • Vand- og varmeregnskaber, herunder a conto bidrag og installation af målere.
  • Behandling af tvister om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse
  • Parternes pligt til renholdelse og fornyelse under lejeforholdet.
  • Lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning.
  • Tilbagebetaling af depositum efter lejerens fraflytning.
  • Udlejers varsling af lejeforhøjelser som følge af forbedringer i lejemålet.
  • Rimeligheden af aftaler mellem udlejeren og beboerrepræsentationen om forbedringsarbejder.
  • Antennebidrag og betaling for adgang til elektroniske kommunikationstjenester.
  • Størrelsen af lejerens depositum og forudbetalt leje under lejeforholdet.
  • Regnskaber for konti til ind- og udvendig vedligeholdelse.
  • Lejerens råderet efter lejelovens § 29 stk. 8.
  • Manglende overholdelse af husorden. (Husordenssager kan dog kun indbringes af udlejer)
  • Forhåndsgodkendelse i forbindelse med iværksættelse af forbedringer.

Huslejenævnet tager sig ikke af:

  • Spørgsmål om opsigelse og ophævelse af lejemål.
  • Lejerens brugsret i forbindelse med fremleje, bytte og retten til fortsættelse af lejemålet
  • Forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af mangler ved det lejede.
  • Spørgsmål om udlejerens ret til adgang til det lejede.
  • Tvister alene om pengebeløb mellem parterne.

De sager, nævnet ikke er kompetent til at behandle, kan indbringes for Boligretten.

Råd og vejledning

Nævnet yder ikke rådgivning til lejer eller udlejer og optræder ikke på den ene parts side. Det er således ikke Huslejenævnets opgave at hjælpe lejere med at føre sag mod udlejere eller omvendt. Nævnets sekretariat kan i fornødent omgang yde vejledning og bistand om, hvilken type sager der kan indbringes for Huslejenævnet, praktiske forhold i forbindelse med sagens verserende for nævnet og oplysninger om den konkrete lovgivning.
Hvis man som lejer har brug for yderligere råd og vejledning, må man søge hjælp enten ved lejerorganisationer eller hos privat advokat. 

Hvordan klager man?

Når der indbringes en sag for Huslejenævnet, skal det ske skriftligt med en præcisering af, hvad nævnet skal tage stilling til. Husk at vedlægge dokumentation (minimum en kopi af lejekontrakten og kopi af relevant korrespondance i sagen). Nævnet træder kun i funktion, hvis en lejer eller udlejer indbringer en sag. Nævnet tager aldrig sager op af sig selv.

Sagen sendes på mail til bys@gladsaxe.dk eller Gladsaxe Rådhus, Huslejenævnet, Rådhus Alle, 2860 Søborg.

Hvordan behandles en sag?

Som administrativ klageinstans indhenter Huslejenævnet selv de fornødne oplysninger hos sagens parter og eventuelt hos offentlige myndigheder. Oplysninger der indgår i nævnets afgørelse, forelægges sagens parter til udtalelse. I de tilfælde hvor modparten ikke medvirker til sagens oplysning, vil nævnet kunne træffe afgørelse i overensstemmelse, med den anden parts påstand. 
Nævnet beslutter selv, hvor mange oplysninger der skal indhentes, før der træffes en afgørelse, herunder om parterne skal have forlænget frist til afgivelse af høringssvar.
Nævnet kan afvise at behandle en sag, hvis det viser sig nødvendigt at føre vidner for at tage stilling til en egentlig bevisførelse. Disse sager afvises med en henvisning til Boligretten.

Hvor lang tid tager det at få behandlet en sag i nævnet?

Der er stor forskel på, hvor lang tid der går, før man kan forvente at få en afgørelse i en sag, der er indbragt for Huslejenævnet. Det er blandt andet afhængigt af hvilken type sag, det drejer sig om. Huslejenævnet skal dog senest træffe afgørelse 4 uger efter det tidspunkt, hvor sagen er tilstrækkeligt oplyst til, at der kan træffes afgørelse, og efter at nævnet har modtaget svar på dets høringer til sagens parter og eventuelt andre offentlige myndigheder.
Når nævnet har behandlet en sag, får begge parter skriftlig meddelelse om afgørelsen. 

Klageadgang over nævnets afgørelse?

Er man utilfreds med nævnets afgørelse, kan sagen indbringes for Boligretten. Dette kan ikke ske ved henvendelse til nævnet. Der skal i stedet søges hjælp hos en advokat og gerne så hurtigt som muligt.
Hvis sagen ikke er indbragt inden 4 uger efter modtagelsen af afgørelsen, har nævnets afgørelse retskraft. Det betyder, at Boligretten som udgangspunkt ikke kan ændre afgørelsen.
Efterlever modparten ikke afgørelsen, kan sagen – uanset overskridelsen af 4 ugers fristen eller ej – indbringes for Boligretten. 

Hvem kan indbringe en sag og hvad koster det?

Både udlejere og lejere kan indbringe sager for Huslejenævnet.

Ny lovgivning:

Pr. 1. juli 2015 ændres gebyrerne pga. lovændring således:

Indbringelsesgebyr. Det koster 306 kr.(2017) at få behandlet en sag i Huslejenævnet. For sager om forhåndsgodkendelse af leje, skal dog betales et sagsbehandlingsgebyr på 511 kr. (2017)

En ejer af en ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening, kan, inden der træffes beslutning om at udleje, få en afgørelse om størrelsen af den leje der lovligt kan opkræves.
Denne adgang til forhåndsvurdering gælder dog kun for ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger og for andelshavere, der på ansøgningstidspunktet ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.

Hvis der indgås forlig, eller hvis udlejer hæver sagen, inden der træffes afgørelse, skal udlejer ikke betale gebyret

Udlejergebyr, hvis lejer får fuldt medhold ved nævnet. Fra 1. juli 2015 skal udlejer ifølge boligreguleringslovens § 39, stk. 2, betale 2.124 kr. (2017) til huslejenævnet, når lejer får fuldt medhold i nævnet. Det er huslejenævnet, som beslutter, om gebyret skal betales. Udlejer får ikke refunderet gebyret, hvis udlejer får medhold i boligretten.

Normtal :

Satser for 2018:
I ejendomme, hvor der ikke er dokumenterede udgifter fra udlejer, godkender Huslejenævnet i 2018 følgende normtal:

Administration/revision: 3.050 kr. pr. lejlighed ex. moms.

Det bemærkes, at de tidligere opgivne satser for henholdsvis varmeregnskab, el- og gasforbrug, vicevært/varmemester og forsikringer for fremtiden godkendes på baggrund af rimelige og dokumenterede udgifter.

Medlemmer udpeget af Gladsaxe Byråd

Formand: Ulla Terese Kræmer (B) 
Stedfortræder: Hans H. Jensen

Lejerrepræsentant: Mette Ribergaard
Stedfortræder: Klaus Pedersen

Udlejerrepræsentant: Lars Westfall
Stedfortræder: Pernille Husen

Socialt sagkyndig: Tina Krag
Stedfortræder: Birgitte Vallø

Nævn