Før du bygger

Hvis du i forbindelse med dine tanker omkring et byggearbejde har spørgsmål, kan du ringe til vores byggesagsvagt på 39 57 59 05. Vagten sidder klar ved telefonen alle hverdage mellem 9-14.

Har du en række mere specifikke spørgsmål til et byggeprojekt kan det være en god ide at afholde et møde (forhåndsdialog). Vi oplever dog at langt de fleste sager kan klares over telefonen. Derfor skal du altid først ringe til byggesagsvagten. Her vil vi afklare om der er tale om spørgsmål der kan klares telefonisk eller vi afholder et møde.

Inden vi afholder et møde skal du altid have fremsendt tegningsmateriale og en dagsorden til hvad du ønsker at tale om. En forhåndsdialog varer 30-45 min og er gratis. Kræver dit byggeprojekt flere møder vil disse blive afregnet på lige fod med byggesagsbehandling i øvrigt.

Taksten for 2019: 688,00 kr. pr. time.

Du skal søge om byggetilladelse hvis byggeriet medfører en udvidelse af dit etageareal. Det kan være ved opførelse af en tilbygning, inddragelse af udestue til beboelse, påbygning af kvist, inddragelse af tagetage m.m.

Du skal også søge om byggetilladelse, hvis du opfører nyt sekundært byggeri, som medfører, at du kommer til at have mere end 50 m2 carport, drivhus, overdækning, garage m.m. på din ejendom.

Du skal være opmærksom på, at hvis du bor i rækkehus/dobbelthus så kan der være andre bestemmelser, som gør, at du skal søge om tilladelse, selv om at byggeriet ikke hører ind under en af den ovenstående.

Kontakt os, hvis du har spørgsmål til, om dit byggeri kræver byggetilladelse.

Du skal ikke søge om byggetilladelse, hvis dit byggeri hører ind under nedenstående kategori:

  1. Opførelse af og tilbygninger til garager og carport, der ikke er integrerede i den primære bebyggelse, samt udhuse, hønsehuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende, når bygningerne tilsammen har et areal på højst 50 m2.
     
  2. Ombygninger af garager, carporte, udhuse, hønsehuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende.
     
  3. Ombygninger og forandringer af enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse og sommerhuse. Ombygningen eller forandringen må ikke medføre en væsentlig anvendelsesændring eller en udvidelse af etagearealet. En udvendig efterisolering på maksimalt 25 cm betragtes ikke som en udvidelse af etagearealet.
     
  4. Ombygninger og andre forandringer i andet eksisterende byggeri, som ikke ændrer eller påvirker de bærende konstruktioner, forudsætningerne for bygningens brandstrategi samt bygningens fælles installationer. Ombygningen eller forandringen må ikke medføre en væsentlig anvendelsesændring eller en udvidelse af etagearealet. For etagebyggeri er del alene ombygninger og forandringer inden for den enkelte enhed, der er omfattet af bestemmelsen.
     
  5. Udendørs svømmebassiner og havepejse i tilknytning til enfamiliehuse, tofamiliehuse, dobbelthuse og sommerhuse.

Fyldestgørende liste finder du på http://bygningsreglementet.dk/ under de administrative bestemmelser.

Husk at der kan være krav i lokalplanen for din ejendom, som gør, at du alligevel skal søge om tilladelse.

Stort set alle lokalplaner/Byplaner i Gladsaxe kommune indeholder en byggelinje mod vej. Denne byggelinjen må ikke overskrides af nogen form for byggeri. Hvor byggelinjen ligger kan du se i lokalplan/byplan.

Kontakt os, hvis du har spørgsmål til, om dit byggeri kræver byggetilladelse.

Ansøgning om byggetilladelse skal ske via. www.bygogmiljoe.dk.

I ansøgningen, skal du erklære, hvilke tekniske bestemmelser i bygningsreglementet, dit projekt er omfattet af, kap. 2-7, 9-19 og 20-22.

Herudover skal du oplyse om, hvilken konstruktionsklasse og brandklasse din bygning er placeret i. Du kan læse om konstruktionsklasse og brandklasse i bygningsreglementet 2018 på www.bygningsreglement.dk under kapitel 26 og 27.

Ved færdigmelding, skal du indsende erklæring om, at byggeriet er opført i overensstemmelse med bestemmelserne i byggeloven og bygningsreglementet. Herudover skal du indsende dokumentation for, at du overholder de bestemmelser, som du i ansøgningen har erklæret, at dit projekt er omfattet af og evt. redegørelse for andre forhold i dit byggeri, som er uafklaret, når byggetilladelsen udstedes.

I byggetilladelsen, kan du se, hvad du skal indsende i forhold til dit byggeri.

Når du færdigmelder dit byggeri, skal vi kontrollere, at du har indsendt erklæring og dokumentation, men vi skal ikke kontrollere at beregninger m.m. er korrekte. Som bygherre er det dit ansvar, at dette er tilfældet.

Du og din nabo har som udgangspunkt en byggeret, hvis byggeriet er af ”normalt” omfang. Det er en generel byggeret, som betyder at du og din nabo har ret til at bygge, hvis byggeriet overholder de bebyggelsesregulerende bestemmelser i Bygningsreglement 2018, kap. 8  (se også punkt: De bebyggelsesregulerende bestemmelser) og de bestemmelser, som er i den lokalplan/byplan vedtægt, som er gældende for deres ejendom

Som udgangspunkt, kan vi ikke nægte at give byggetilladelse, hvis byggeriet overholder de ovenstående bestemmelser og vi hører nødvendigvis ikke naboerne, før vi træffer en afgørelse.

Selv om at byggeriet overholder byggeretten og lokalplan/byplan vedtægt, skal der alligevel altid ansøges om byggetilladelse, før arbejdet påbegyndes.

Naboorientering

En naboorientering foretages ud fra planlovens §20.

Det betyder, at hvis et byggeri afviger fra bestemmelserne i den lokalplan/byplan vedtægt, som er gældende for ejendommen, kan Gladsaxe Kommune vælge at sende projektet i naboorientering hos de naboer, som er væsentligt berørte af byggeriet.

Naboorienteringen giver naboerne mulighed for at komme med bemærkninger til projektet og oplyse om forhold, som kan være ukendte for os.

Partshøring

En partshøring foretages ud fra forvaltningsloven

Det betyder, at hvis et byggeri afviger fra bestemmelserne i bygningsreglementet 2018 eller ikke har sædvanligt omfang, kan Gladsaxe Kommune vælge at sende projektet i partshøring hos de naboer, som har en væsentlig og individuel interesse i sagen.

Partshøringen giver de berørte parter mulighed for at få kendskab til projektet, komme med bemærkninger til projektet og oplyse om forhold, som kan være ukendte for os.

Generelt

Et projekt kan godt både blive sendt i naboorientering og partshøring.

Det er vores vurdering om et projekt skal i naboorientering/partshøring. I vurderingen, skal vi kigge på om ejerne af de omkringliggende ejendomme har en væsentlig og individuel interesse i projektet.

Du kan bede om, at blive part i en sag. Gladsaxe kommune skal så vurdere og træffe afgørelse om du er part i sagen og derfor skal have partsstatus.

En naboorientering eller partshøring betyder ikke, at du som nabo/part har vetoret til at bestemme om byggeriet kan gennemføres eller ej. Men det giver dig mulighed til at komme med oplysninger og saglige begrundelser for, at byggeriet skal ændres før det gennemføres.

Et byggeri kommer altså ikke nødvendigvis i høring hos naboerne, selv om at der er afvigelser fra bestemmelserne.

De bebyggelsesregulerende bestemmelser regulerer blandt andet byggeriets afstand til skel, dets etageantal og højde.

De bebyggelsesregulerende bestemmelser er fastlagt for at mindske skygge- og indbliksgenerne hos naboerne. Ved at fastlægge en mindste afstand til skel og en maksimal højde i forhold til nabo, er det således vurderet, at skygge- og indbliksgener ikke vil være ud over det normale og hvad der kan accepteres, hvis byggeriet overholder bestemmelserne og er af sædvanligt omfang.

Byggeriets afstand til skel og højde

De bebyggelsesregulerende bestemmelser betyder, at byggeriet kan opføres, hvis det holder en afstand på 2,5 meter til skel mod nabo, og ikke overstiger en højde på afstanden til skel gange 1,4, dog maksimalt 8,5 meter. Gavltrekanter af sædvanligt omfang og mindre bygningsdele som skorstene og antenner må dog føres højere op, se illustrationer.

Afstanden til skel mod vej er i de fleste steder i Gladsaxe kommune fastsat til 5 meter.

 

Det skrå højdegrænseplan

Gavltrekant

Mod nabo kan gavltrekanter af sædvanligt omfang føres op over det skrå højdegrænseplan.

Etageantal

De bebyggelsesregulerende bestemmelser giver mulighed for at bygge i 2 fulde etager, mens de fleste lokalplaner og byplan vedtægter i Gladsaxe Kommune kun giver mulighed for at bygge i 1 etage og udnyttet tagetage (1½ plan).

For at byggeriet er i 1½ plan og ikke to fulde etager, skal 1. salen som udgangspunkt være en tagetage med en trempelhøjde på maksimalt 1 m. Trempelhøjden er afstanden fra det færdige gulv i tagetagen til overkant trempelrem, se illustration.

Fritlagte kælder tæller nogle gange med i etageantallet, når etageantal skal vurderes i forhold til bestemmelserne om etageantal i en lokalplan/byplan vedtægt. Grunden til dette er, at denne vurdering ikke tager udgangspunkt i anvendelsen af bygningen, men i udseendet af bygningen. Se illustration for vurdering af etageantal.

Garager, carporte, udhuse m.m.

Mindre bygninger, som garager, carporte, drivhuse, overdækninger, udhuse m.m. kan placeres tættere på skel mod nabo end 2,5 meter. I Gladsaxe kommune, må de dog fortsat ikke placeres tættere på skel mod vej end 5 meter.

Hvis bygningerne placeres tættere på skel end 2,5 meter, må de ikke være højere end 2,5 meter, ikke have vinduer placeret mod skel og den samlede længde af de bygninger, som er placeret tættere på skel end 2,5 meter må ikke være længere end 12 meter. Herudover skal regnvand holdes inde på egen grund.

Ud over ovenstående er det en forudsætning, at der er tale om bygninger med selvstændige tagflader. Der kan altså ikke opføres integrerede carporte, garager, overdækninger m.m. nærmere skel end 2,5 meter.

Dispensation

Kommunen giver kun dispensation til byggeri i ganske særlige tilfælde, og kun når det ikke strider mod principperne bag de bestemmelser, der regulerer byggeriet.

Dispensation er altid en individuel vurdering. Det betyder, at selvom andre måske har fået lov, så er det ikke sikkert at du får lov, da to sager aldrig er helt ens.

  • Bestemmelserne i bygningsreglementet (undtagen kap. 2, se helhedsvurdering)
  • Lokalplaner
  • Byplaner

Hvis dit byggeprojekt ikke overholder lokalplanen eller anden lovgivning, som er gældende for din ejendom, kan du fremsende en skriftlig ansøgning om dispensation.
Det er vigtigt at du begrunder din ansøgning om dispensation. Hvorfor har du et behov for at overskride bestemmelserne i lokalplanen eller eventuel anden lovgivning?
Kommunen foretager en vurdering af dit byggeprojekt, hvor det blandt andet vurderes om formålet med f.eks. lokalplanen er overholdt eller praksis i kommunen er fulgt.

En dispensationsansøgning skal altid være skriftlig og sendes sammen med det øvrige ansøgningsmateriale via bygogmiljø.

I dispensationsansøgningen skal man klart redegøre for hvilke bestemmelser, man søger om dispensation fra og hvorfor.
Det er med andre ord dit ansvar at tjekke alle bestemmelser, og se om de kan overholdes.

I forbindelse med behandlingen af en dispensationsansøgning vil kommunen oftest skulle foretages en naboorientering eller en partshøring. Her skal vi vurdere, hvem der kan blive påvirket af projektet og evt. vil kunne gøre indsigelser mod byggeriet. Naboen/parten får således mulighed for at komme med deres syn på sagen. Såfremt der kommer nogle saglige indsigelser, vil kommunen herefter tage det med i vurderingen. Det er altså ikke naboen/parten der kan afgøre sagen. Selve indsigelsesperioden varer mindst 2 uger (3 uger i ferieperioden) og ca. yderligere en uge i postgang mm.

I nogle tilfælde skal sagen forelægges Trafik- og Teknikudvalg (TTU) med henblik på afgørelse af sagen.

Hvis du ikke overholder byggeretten i bygningsreglementet, kap. 2, skal du oplyse os om dette, og begrunde hvorfor du skal have lov til dit byggeri alligevel.

For at afgøre ansøgningen, skal vi foretage en helhedsvurdering af projektet. I helhedsvurderingen indgår blandt andet en overvejelse af projektets indflydelse på naboerne og området, hvad der er sædvanligt for området, og hvad vi ønsker skal ske i området fremover.

Arkitekturpolitik

Dit projekt har indflydelse på byen som helhed, og vi har derfor lavet en arkitekturpolitik i Gladsaxe Kommune, der er tænkt som en inspirationsguide til dig.

I Gladsaxe Kommune har vi et stærkt ønske om at skabe bygninger, der bidrager til en levende by med borgerne i centrum. Det indebærer, at den arkitektoniske kvalitet holdes for øje i store så vel som små projekter.

Vi forsøger i arkitekturpolitikken at beskrive, hvad vi egentlig mener med arkitektonisk kvalitet og kommer med forskellige bud på, og hvordan man som borger kan være med til at højne standarden i sit eget byggeprojekt gennem blandt andet æstetik, balance og bæredygtighed.

Gladsaxe Kommunes Arkitekturpolitik vandt i 2015 Kulturministeriets Arkitekturpris.

Der kan i mange tilfælde være forhold ved din ejendom, som kræver tilladelse fra andre myndigheder, herunder Miljø og Klima samt Veje og Trafik. Dette anbefaler vi stærkt, at du undersøger og, såfremt det viser sig relevant, får behandlet inden, at du sender din ansøgning til Byggesag via Byg og Miljø. På denne måde lettes og forkortes selve byggesagsbehandlingen væsentligt.

Byggeri